[입주지연] 신축 분양 아파트 공사 지연 사유로 파업, 암반 발견, 코로나19, 원자재 수급문제 지체보상금 면책 가능 여부

 

내년 4월 입주 예정이었던 분양 아파트가 입주 연기된다는 소식을 11월 말에 우편으로 확인했습니다.

공사 지연 사유는 다음과 같았습니다.

1. 건설현장 노동자 파업
2. 공사현장 암반 발견
3. 코로나 19
4. 원자재 수급문제

 

안내문에는 보상에 대한 내용은 없었습니다.

그래서 이같은 사유로 입주지연이 됐을 때 지체보상금이 면책되는 것인지 한번 알아보았습니다.

 

1. 파업으로 인한 지체보상금 면책 가능 여부

먼저 파업이 지체 보상금 면책 사유인지 실제 판례를 통해 알아보겠습니다.

아파트 표준 공급계약서에는 사업주체가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내 입주를 시키지 못한 경우 상대방에게 지체상금을 지급한다는 규정을 두고 있습니다.

다만, 표준 공급계약서와 대부분의 계약서에는 천재지변 등으로 인한 불가항력 사유 발생 시 지체상금을 청구할 수 없다는 내용이 포함되어 있기 때문에 "파업"이 천재지변 등에 준하는 불가항력적 사유인지 판단 여부 주요 쟁점으로 보입니다.

우리 법원은 원칙적으로 "파업"과 같은 상황을 천재지변 등으로 인한 불가항력으로 인정하지 않고 있습니다.

살피건대, 피고가 주장하는 사정들이 천재지변에 준하는 이례적인 경우 등에 해당한다고 보기 어렵고, 피고가 제출한 증거만으로는 노동조합의 파업과 골재채취 중단 사태 등과 이 사건 아파트의 공사일정 및 입주지연 사이에 어떠한 인과관계가 있다고 인정하기 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다.

이와 같이 판시함으로써 일반적으로는 파업으로 인한 입주지연 또는 공사지연을 지체보상금의 면책 사유로 인정하지 않고 있습니다.

원칙은 파업 등의 사유를 손해배상 면책 사유로 보지 않지만, 항상 예외는 존재하는 법입니다.

만약 해당 아파트 계약서에 "파업"등을 천재지변에 준하는 사유로 명기(明記)해둔 경우입니다.
이 경우 파업 등으로 입주가 지연되더라고 지체보상금을 부담할 필요가 없게 됩니다.

다행히 제가 분양받는 아파트 계약서에는 "파업"을 천재지변에 준하는 사유로 명기(明記)해두지 않았습니다.
따라서 "파업"을 이유로 지체보상금 지급 의무가 없다고 주장할 수 없다고 생각합니다.
만약 "파업"이 본 아파트 건설 공사지연에 중대한 사유였다면 이는 사업주체 측에서 입증해야 할 문제로 보입니다.

 

 

2. 공사현장 암반 발견으로 인한 지체보상금 면책 가능 여부

 

아파트 공사현장 암반 발견과 관련해서 뉴스를 찾아보니, 최근 부산 범천2 LH센트럴힐이 암반, 콘크리트 수급 지연 등으로 13개월 입주 연기됐다는 뉴스가 있었네요.

 

작업을 시작한 지 2년이 넘었지만, 공정률은 10%에 불과했다고 합니다.

공사 과정에서 당초 예상보다 3배 많은 암반이 발견되면서 공기가 크게 늘었다고 합니다.

LH는 기존 24년 1월 입주에서 25년 2월로 13개월 입주 연기된다고 공지했다고 합니다.

 

http://www.issueinfact.com/news/articleView.html?idxno=43208 

LH공사 분양, 부산 범천2 LH센트럴힐 13개월째 입주 연기…입주예정자들 ‘반발’ - 이슈인팩트

 

이 사건과 관련해서 법률전문가 의견은 어떠한지 찾아보았습니다.

 

법무법인 동인의 윤현석 변호사에 따르면, 암벽 발견이나 설계 공법 변경은 입주 지연의 정당한 사유가 되지 않을 뿐만 아니라, 입주 예정자 및 수분양자들은 입주 지연에 동의할 의무가 없으며 계약금의 이자 6.5%, 최대 250만 원 지급이라는 상대방의 제안을 만족하면 그에 따를 수 있지만 그렇지 않을 경우에는 위 제안을 따를 이유가 없다고 합니다.

 

계약서에 명기된 입주지체보상금을 요구할 수도 있고, 계약금 반환은 물론 위약금(총 분양대금의 10%)을 받고 계약을 해제할 수 있기 때문입니다.

 

일반분양의 경우와 달리, 재개발, 재건축 현장의 경우 공사 지연이나 추가분담금 주요 발생 원인으로 암반, 지하수, 연약지반 발견이 자주 나옵니다.

그래서 보통 사업시행인가 전에 지질조사를 하는데, 형식적인 조사에 그치는 경우가 많다고 합니다. 이런 형식적인 조사를 한 후 공사도급계약 시에는 일반토사로 계약할 경우, 일반 분양 후 그 피해는 모두 조합원들이 져야 하는 결과를 가져올 수 있으니 주의해야 한다고 합니다. (사람이 하는 일이라.. 역시 부동산은 참 어렵네요..)

 

LH의 범천2지구 공사 중 암반 발견 문제는, 사업시행자가 주택공사(LH)여서 다행히 계약해지나 지체상금 지급이 가능하다고 하지만, 만약 조합이었다면 추가분담금 문제가 생겼을 것입니다.

 

아파트 분양 후, 공사 현장에서 암반을 발견한 경우 지체상금 면책 사유에 해당하는 불가항력 사유인지에 대한 판례는 찾지 못했지만, 암반을 예상치 못한 경우 시행자 책임 비율 50%라는 판례는 있었습니다.

전문적으로 택지를 개발하여 매도하는 도시개발공사가 고층건물 부지용으로 개발하여 매도한 토지에서 터파기 공사 도중 예상 밖의 암반이 다량 출현하여 공사비가 현저히 증가된 경우 도시개발공사가 손해배상책임을 부담한다고 한 사례. 

토지 매도자(피고)와 매수자(원고) 모두 지질조사를 하고서도 이 사건 토지 지하의 암반 유무를 알지 못하였는바, 이 와 같이 예상하기 힘든 손해를 피고가 모두 부담하는 것은 공평의 원칙 내지 신의칙상 타당하다고 볼 수 없으므로 쌍방이 서로 50%씩 부담하는 것이 상당하다고 본다.

 

이렇듯 암반 발견은 공사 현장에서 드문 일이 아니네요.

사업시행자라면 사업시행인가 전 지질조사도 했을 것이고, 공사 경험도 많이 축적되어 적절한 공사기간을 정했을 것이라고 봅니다.

실제로 암반 발견이 공사에 심히 방해가 되는 불가항력적 사유였다면 사업시행자 측에서 입증해야할 것입니다.

 

 

 

3. 코로나 19, 원자재 수급 문제로 인한 지체보상금 면책 가능 여부

 

코로나 19와 같은 전염병, 원자재 수급 문제가 지체상금 면책 사유인지 알아보겠습니다.

 

법률전문가 이주호 변호사에 따르면, 코로나 19는 전염병으로서 '천재지변'에 준하는 것으로 해석될 수도 있다고 합니다. 자재 수급 문제 또한 누구의 책임도 아닐 수 있다고 합니다. 따라서 표준도급계약서나 그와 비슷한 형태로 체결되는 일반 공사계약이라면 코로나 19로 인한 공사지체는 면책이 가능할 것이라고 합니다.

그러나 코로나바이러스로 인한 지체상금 면제가 가능하다고 해서 사업주체 측의 입증책임 또한 사라지는 것은 아닙니다.

지체상금은 '정확히 시공자의 책임 없이 지체된 기간'만을 공제하고 부과되는 것으로, 예컨대 총 100일이 지체되었는데 그중 30일에 대해서는 시공사의 책임이 있다고 판단될 수도 있으므로, 코로나 19로 인하여 늦어진 기간이 얼마인지, 그것이 정말로 코로나 19 때문인지 이 두 가지 사실이 입증되어야만 면책받을 수 있고, 이 같은 자료 없이 막연히 코로나 19 때문에 늦어졌다고 항변한다면 재판에서 받아들여지기 어려울 것입니다.

 

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코로나 19가 '천재지변'에 준하는 재해라는 생각에는 저도 동의합니다.

하지만 공사 지체가 코로나 19, 자재 수급 문제 때문이라면 시공사 측에서 수분양자들에게 이러한 이유로 얼마의 시간이 지체되었다는 자세한 설명과 함께 입주지연으로 곤란한 상황에 처한 수분양자들과 소통을 잘 해줬으면 합니다.

 

현재 공사진행을 봐서 입주 지연은 당연하고, 하자 없이 튼튼하게 아파트를 지어주길 바랄 수 밖에 없네요.

입주 지연에 대한 보상 문제도 잘 해결됐으면 좋겠습니다.