[입주지연] 신축 분양 아파트 입주 지연 시 계약 해제나 입주 지연 보상 가능여부

 

2023년 4월 입주예정인 아파트를 분양받았었습니다.

그런데 지난달부터 입주가 지연될 거라는 소문이 돌더니..

입주예정일이 3개월 정도 연기되어 7월 중에 가능하다는 청천벽력 같은 소식을 들었네요.

제가 지금 살고 있는 집을 내년 4월까지 비워주기로 했는데.. 정말 난감합니다.

 

신축 아파트 입주 지연은 뉴스에서만 보던 일이라 생각했는데, 제가 당하게 됐군요..

이럴 때 보상은 받을수있는건지, 혹시 분양계약 해제는 가능한지 궁금해집니다.

 

이왕 이렇게 늦어진거 튼튼하게 잘 지어주면 좋을 텐데..

부실시공으로 하자 투성이 아파트가 되는 건 아닌지.. 그런 걱정도 듭니다. 

 

 

「주택공급에 관한 규칙」에서 주택공급계약서, 입주예정일, 입주금, 연체료, 지체상금 관련 조항

 

먼저 신축 분양 아파트 관련 공급 계약서 내용에 대한 관련 법령을 찾아보았습니다.

 

주택공급에 관한 규칙 [시행 2022. 2. 28.] [국토교통부령 제1112호, 2022. 2. 28., 타법개정]

 제59조(주택의 공급계약) 
① 사업주체는 제52조 및 제57조에 따른 전산검색 및 세대주, 세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 당첨자 및 제19조제5항, 제26조제5항에 따라 선정된 사람과 공급계약을 체결하여야 한다. <개정 2018. 12. 11.>
② 제1항에 따른 공급계약은 제25조제4항 전단에 따른 입주자 및 예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간 동안에 체결하여야 한다. 다만, 제19조제5항 및 제47조의3에 따라 입주자로 선정된 사람과의 계약은 입주자모집공고에서 정한 바에 따른다. <신설 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>
③ 사업주체와 주택을 공급받는 자(공급받은 자로부터 매수한 자를 포함한다)가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다. <개정 2016. 11. 15., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11., 2019. 11. 1., 2021. 2. 2.>
1. 입주예정일
1의2. 실제 입주가 가능한 날의 통보에 관한 사항
1의3. 공급계약 주택의 계약자별 전매행위 제한기간
1의4. 제28조제11항에 따라 기존 소유 주택의 처분 조건으로 우선 공급받은 경우 다음 각 목의 내용
가. 기존 소유 주택의 소유권 처분계약에 관한 제28조제11항제2호에 따른 신고를 하거나 검인을 받지 않으면 입주할 수 없다는 내용
나. 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료하지 않은 경우 공급계약을 해지할 수 있다는 내용
2. 연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용
2의2. 제16조제1항제3호에 따른 구분지상권에 관한 사항
3. 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택인 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시하여야 한다) 및 대지면적
4. 입주금과 그 납부시기
5. 연체료의 산정 및 납부방법
6. 지체상금(遲滯償金)의 산정 및 지급방법
7. 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 아니하는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차. 이 경우 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 아니하는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 한다.
8. 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제37조에 따른 하자담보책임의 기간 및 범위
9. 해약조건
10. 공공임대주택의 경우 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조에 따른 관리 및 임대기간만료 후의 재계약에 관한 사항
11. 분양전환공공임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출 등 분양전환조건에 관한 사항
12. 이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
13. 「주택도시기금법 시행령」 제8조에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항
14. 그밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
④ 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 분양보증기관의 분양보증을 받아 입주자를 모집하여 공급계약을 체결하는 경우 제3항제2호에 따른 보증약관등 보증내용(보증이행 대상이 아닌 사항을 포함한다)을 주택을 공급받는 자가 이해할 수 있도록 설명하여야 하며, 서명 또는 기명날인의 방법으로 주택을 공급받는 자의 확인을 받아야 한다. <개정 2016. 5. 19., 2017. 11. 24.>
⑤ 사업주체는 제3항제7호에 해당하는 사항이 있는 경우에는 주택공급계약서안을 미리 입주자모집승인권자에게 제출하여야 한다. <개정 2017. 11. 24.>
⑥ 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 분양보증기관의 분양보증을 받아 입주자를 모집하여 공급계약을 체결한 경우에는 공급계약체결 후 10일 이내에 계약자명단을 분양보증기관에 통보하여야 한다. <개정 2016. 5. 19., 2016. 12. 30., 2017. 11. 24.> 

제60조(입주금의 납부) 
① 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다.
② 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있다. 다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.
③ 공공임대주택의 청약금은 임대보증금의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 임대보증금의 20퍼센트, 중도금은 임대보증금의 40퍼센트의 범위 안에서 받을 수 있다.
④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2017. 11. 24.>
1. 청약금: 입주자 모집시
2. 계약금: 계약 체결시
3. 중도금: 다음 각 목에 해당하는 때
가. 공공임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 어느 하나에 달할 것
　 (1) 아파트의 경우: 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30퍼센트 이상이어야 한다.
　 (2) 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우: 지붕의 구조가 완성된 때
나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것
　 (1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할하여 받을 것. 다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.
　 (2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것
4. 잔금: 사용검사일 이후. 
다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다.
가. 법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우
나. 법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 아니하는 경우
⑤ 제27조제1항 및 제28조제1항에 따른 제1순위에 해당하는 자가 주택공급을 신청하는 경우에는 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 청약금을 따로 받을 수 없다.
⑥ 사업주체(국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 사업주체를 제외한다)는 분양주택의 건축공정이 제4항제3호가목(1) 또는 (2)에 달한 이후의 첫 회 중도금을 받고자 하는 때에는 감리자로부터 건축공정이 제4항제3호가목(1) 또는 (2)에 달하였음을 확인하는 건축공정확인서를 발급받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 후 건축공정확인서 사본을 첨부하여 입주자에게 납부통지를 하여야 한다.

 제60조의2(입주예정일 통보 및 입주지정기간 설정) 
① 사업주체는 제21조에 따른 입주자모집 공고에 포함된 입주예정일을 고려하여 실제 입주가 가능한 날부터 2개월 전에 입주예정월을, 실제 입주가 가능한 날부터 1개월 전에 실제 입주가 가능한 날을 제59조에 따른 주택 공급계약의 계약자에게 각각 통보해야 한다.
② 사업주체는 원활한 입주를 위하여 입주가 가능한 날부터 60일 이상의 입주지정기간을 설정해야 한다. 다만, 500호 또는 500세대 미만의 주택을 공급하는 경우에는 45일 이상으로 할 수 있다.
[본조신설 2021. 2. 2.]

 제61조(연체료 및 지체상금 등) 
① 공급계약 체결시 사업주체와 공급계약을 체결한 자가 중도금과 잔금을 기한 내에 납부하지 아니한 때에 연체료를 납부할 것을 정하는 경우 그 연체료는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체료율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다) 이내이어야 한다.
② 사업주체는 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제1항에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.

 

 

 

 

해당 분양 아파트 공급계약서 중요 내용

 

이제 제가 입주할 분양 아파트 공급계약서 내용과 「주택공급에 관한 규칙」을 비교해서 살펴보겠습니다.

 

 

본 아파트는 주택도시보증공사의 분양보증을 득했습니다.
입주예정일은 2023년 4월 예정(정확한 입주일자는 추후 통보함)입니다.

제 1조 (공급금액 및 납부방법)

(1) 공급금액 및 납부일정

1. 계약금 10% : 계약 후 30일 내

2. 중도금 60%

• 1차 : 2020.04.23
• 2차 : 2020.09.23
• 3차 : 2021.03.23
• 4차 : 2021.09.23
• 5차 : 2022.03.23
• 6차 : 2022.09.23

3. 잔금 30% : 입주 지정일

(2) 공급금액의 납부

③ 잔금은 "갑(시행사)"이 지정한 입주지정기간 종료일까지(입주예정일이 단축되는 경우에는 실입주일 전까지) 납부하여야 한다. 단, 임시사용승인(동별사용검사 포함)을 득하여 입주하는 경우에는 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에 나머지 잔금은 사용승인일에 납부하여야 한다.

④ 입주예정일은 공사 진행 결과에 따라 단축될 수 있으며, 입주예정일이 앞당겨질 경우 "갑"은 변경된 입주지정기간을 정하여 "을"에게 통보하고, "을"은 변경 지정된 입주기간에 미도래된 중도금과 잔금을 납부하여야한다. 단, 이 경우 선납 할인은 적용하지 아니하며, 기 납입한 선납할인금액은 실입주 예정일에 따라 정산한다.

 

제 2조 (계약의 해제 및 취소)

(2) "을"은 자신의 사정으로 인한 경우 위약금을 지급하고 스스로 본 계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 "갑"이 서면으로 승인하는 경우에 한한다. 

(3) "을"은 "갑"의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다.

① 입주 지정개시일로부터 3개월(또는 90일)이내에 입주할 수 없게 되는 경우. 단, 천재지변 또는 "갑"의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연될 경우에는 이를 사유로 "을"은 "갑"에게 본 계약의 해제를 요구할 수 없다. 

② 분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우.

③ 분양광고 등을 통해 계약의 내용이 된 사항과 실제 시공건축물과의 차이가 현저하거나, 이중분양 등 계약의 중요한 사항을 위반하여 소유권이전등기의무가 불가할 경우.

 

제 3조 (위약금)

(1) 제2조 제1항 각호, 제2조 제2항 및 기타 "을"의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 때에는 공급금액 총액의 10%는 위약금으로 "갑"에게 귀속된다. 

(2) 계약해제시 "갑"은 기 납부 된 대금 중 위약금을 제외한 금액을 "을"에게 환불한다. 단, 해제 사유와 직접 관련 없이 "을"의 신청에 따라 "갑"이 대납한 금융기관 대출원금, 이자 및 이와 관련하여 발생한 비용은 환불하지 아니한다.

(3) 제2조 제3항("갑의 귀책사유)에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 "갑"은 "을"에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하며, 위약금을 제외한 기 납부 공급대금에 대하여는 각각 그 받은날부터 반환일까지 연리 1.5%에 해당하는 이자를 가산하여 "을"에게 환급한다.

 

제 5조 (할인료, 연체료 및 지체상금)

(1) "갑"은 "을"이 중도금을 약정일 이전에 납부하는 경우에는 선납금액에 대하여 연 1.5%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다. 단, 잔금에 대하여는 "갑"이 "을"에게 최초로 통지한 입주지정 개시일(이하 "입주지정최초일"이라 한다)을 기준으로 하여 할인하며 입주지정 최초일로부터 입주지정기간 만료일까지는 할인료 및 연체료를 적용하지 아니하며, 실 입주지정기간이 최초입주지정기간보다 앞당겨진 경우 "을"은 공급금액 중 잔여 미납부금액을 실입주지정기간 내에 납입하여야 하고, 이 때 납입하는 금액에 대하여는 선납할인은 적용되지 않으며, 기납부하여 선납할인 받은 잔금도 재정산되어 선납할인 금액이 줄어들 수 있다.

(2) "을"은 계약금 2차, 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정 납부일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 공급계약 체결 당시 한국은행에서 발표한 예금은행 가중평균여신금리(2019년 9월 26일 발표, 가계대출 신규취급액 기준) 2.92%와 원화 대출 시장 점유율 최상위 은행이 정한 가계대출 연체 가산금리 3%를 합산한 연체요율 연 5.92%를 적용하여 산정된 연체료를 가산 납부하여야 한다. 단, 계획된 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 "갑"과 "을"은 협의하여 위 중도금 납부일정을 조정할 수 있다. 

 

연체기간	가계대출 연체가산 금리(A)	예금은행 가중평균 여신금리 가계대출금리(B)	연체 금리(A+B)
전 기간	3%	2.92%	5.92%

 

(3) 전항의 경우 경제사정의 변경 등으로 합산한 연체요율이 공급계약 체결시점에 비추어 연 2%이상 증감한 때에는 "갑"과 "을"은 그때부터 증감된 연체요율을 적용하여 연체료를 산정한다. 다만, "갑"이 합산 연체요율의 연2%이상 증가를 이유로 새로이 연체료를 산정하고자 할 경우에는 "을"에게 미리 그 사실을 통지한 이후부터 이를 적용한다.

(4) "갑"은 본 계약서 전문에서 정한 입주예정일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 공급대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 "을"에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다.

(5) 천재지변 또는 "갑"의 귀책사유가 아닌 행정명령, 민원, 법원의 공사중지 결정 등의 불가항력적인 사유로 인하여 준공이 지연될 경우 또는 임시사용승인 등으로 입주가 가능한 경우 "갑"은 이를 "을"에게 통보키로하며 이 경우 제4항에서 정한 지체보상금을 지급하지 아니하기로 한다.

 

제 22조 (기타사항)

(3) "갑 등"이 부도, 파산등으로 당해 사업을 계속하지 못하게 될 경우에는 분양보증 또는 연대보증을 한 자가 보증내용에 따라 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행("을"이 원하는 경우에 한한다) 또는 당해 주택의 분양(사용검사승인을 포함한다) 이행의 책임을 진다.

(16) 본 아파트 공사중 천재지변, 문화재발견, 정부의 정책이나 관계법령의 변경 등 예기치 못한 사유가 발생한 경우 예정된 공사일정 및 입주시기 등이 지연될 수 있으며, "을"은 그 책임을 "갑 등"에게 물을 수 없다.

(47) 본 공급계약서에 명시되지 아니한 사항은 상호 협의하여 결정하되, 협의되지 아니한 사항은 관계법령 및 일반상관례에 따른다.

 

제 23조 (유의사항)

(2) 모든 사항은 본 계약서가 최우선이며, 이 외의 사항은 입주자모집공고, 준공도면 및 견본주택에 따른다.

 

제 25조 (주택도시보증공사의 보증약관 중 보증의 범위 및 보증대상 제외사항)

⊙ 보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금 등의 납부(보증약관 제2조)

① 보증회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보증채권자(분양권 양수자 포함)에게 보증채무를 이행하지 아니합니다.

12. 주채무자(사업주체)가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일이내에 입주를 시키지 못한 경우의 지체상금

 

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본 아파트 공급계약서는 「주택공급에 관한 규칙」 제 59조 3항에 따라 공급계약서 내용에 포함되어야 할 사항이 잘 들어가 있습니다.

 

본 공급계약서 상에서는 "을"(분양권 매수자)의 사정이 있다면 위약금 지급 후 스스로 계약해제도 가능하며, "갑"의 귀책사유가 있을 시 "을"의 계약해제도 가능하다고 하네요.

또한, "갑"이 계약서에서 정한 입주예정일을 지키지 못한 경우, 입주지연보상금(지체상금)을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다는 내용도 들어가 있네요.

 

아마 건설사에선 본인들의 귀책사유가 없다고 하겠죠..

불가항력 사유를 들며 보상금 지급 의무가 없다고 할지도 모르겠습니다.

하지만 불가항력의 경우에는 피고(건설사)에게 입증책임이 있으며, 입증이 매우 어려운 걸로 알고 있습니다.

그러니 우리의 권리를 포기하지 말고 주장해 봐야겠지요. ^^

 

그리고 어떤 시행사는 계약해제 시 분양권 매수자인 "을" 스스로 계약 해제할 수 없게끔 해당 조항을 기재하지 않는 곳도 있다고 합니다. 

또, 중요한 조항인 "갑"이 입주예정일에 입주를 시키지 못할 경우 입주지연보상금(=지체상금)을 지급하거나 잔금 시 공제한다는 내용을 기재하지 않는 경우도 있다고 하니 새 아파트를 분양받으실 계획이 있는 분들은 아파트 공급계약서를 꼼꼼하게 살펴보는 습관을 가져야 할 것 같습니다.

유의사항에서 보듯이 모든 사항은 본 계약서가 최우선이라고 하니.. 정말 섬뜩한 말입니다. (저 또한 정작 계약서 사인할 때는 꼼꼼하게 챙겨보지 않았는데, 입주지연이라는 문제가 생기니 찾아보게 되네요 ㅜㅜ)

그리고 찾아보니 나중에 업체 측에서 입주예정일을 포함한 세부 사항을 수정한 공급계약서를 들이밀며 사인하라고 하는 경우도 있다는데, 그럴 때는 꼭 법률전문가에게 찾아가 자문을 받은 다음 일을 진행하셔야 할 듯합니다.

여러분의 재산은 소중하니, 사인과 도장은 함부로 찍는 게 아니에요..

 

아무튼 분양 아파트 입주 지연 문제가 잘 해결되길 바라며..

이만 글을 마치겠습니다.